☆未経験で飲食店を独立開業する際、物件選びにおけるポイントまとめ☆

こんにちは！旅BAR 夢portマネージャー、ズッキーです(^^)

今回は「未経験だけど、これから独立して飲食店を開業したい！」という方を応援する記事、「飲食店を独立開業する際に、物件選びのポイントまとめ」という内容で記事を書いていきます(*´∀｀*)

飲食店を経営していくにあたって物件選びこそ、開業前の最重要決断であると言えるでしょう。

理由は少なくてもこれだけたくさんあります(=ﾟωﾟ)ﾉ

・店の場所によって、通勤時間が大きく変わる

・お店の雰囲気によって、自分の働くモチベーションが左右される

・毎月の経費の中で、物件にかかる家賃・水道光熱費の割合は大きい

・1度物件を決めると、簡単には引っ越しできない

…と「物件選びによって、経営を続けていけるかどうかが決まる」と言っても過言ではないでしょう(￣∇￣)

一応僕も現在BARを経営しており物件を探した立場なので、この記事で自身の経験談も踏まえた情報提供ができたらと思っています( ´ ▽ ` )

以下に開業前考えることの最重要項目となる、物件選びで失敗しないためのポイントをまとめていきます！

☆必要な条件を整理する☆

まず始めに、店舗となる物件に何を求めるかの「条件」を整理します。

おそらくここは賃貸物件を借りる際にも、みなさんお考えになることだと思います( ^ω^ )

「エリア」「間取り」「家賃」「駅からの距離」「日当たり」「設備」「治安の良さ」‥などなど、考えることだらけですね。笑

脅かすわけではありませんが、事業用物件（特に飲食店物件）を探す時の条件は住居用物件を探す時よりも、もっと考えることが多いです( ；∀；)

中でも「飲食店物件選びで失敗しない」ために、最低限考えるポイントは以下の4つになります！

【⑴：全体像、店のコンセプトに合う物件かどうか】

これは店のイメージに直結する要素になります。

例えば「オシャレなデートに使えるダイニングバー」をやりたいと考えているのに、「見かけがボロく、薄暗い店」は選ばないですよね(￣∇￣)

なのでご自身がやりたいお店1番のPRポイントとなるコンセプトに合わせて、以下のことを考えていきましょう♪( ´▽｀)

・店への入りやすさ（ビルの中にあり店に直接入らないと雰囲気が分からない空中店物件から、1階で外から中の様子が見れる路面店物件まで）

・店内の明るさ（スナックのような暗さこそ成り立つ物件から、ホテルのような綺麗さを求められる物件まで）

・内装の必要性（元々の内装を利用できる居抜き物件から、自分達の手で内装をいじらないといけないスケルトン物件まで）

【⑵：間取り、席数はどのくらい必要か】

これは目標としてあげたい売上額、1日の営業で配置できるスタッフ数によって変わってくるでしょう。

例えば「この店で月売上300万円を達成させたい！」と考えているなら、「席数が10しかない…」という店を選んではいけないですね(=ﾟωﾟ)ﾉ

＊これは一般的な解釈で、どんな店をやるかでこの目安は多少変わります。

また「スタッフを雇わず、自分1人でお店をやる」という場合に「席数が20以上の店」はかなりしんどいです( ；∀；)

こうした必要となる間取り・席数の計算をぜひ1度してみてください( ´ ▽ ` )

【⑶：立地面、集客において支障が出ないか】

これは「やりたいお店の場所が集客における支障をきたさないか」を考えてみてください( ・∇・)

例えば「お酒を出すのがメインのBAR」をやろうと考えているのに、「最寄り駅から徒歩30分の物件」などは選ばないですよね。

「駅から近いのがいいけど、あのエリアは家賃が高そう…」と思う場合でも、家賃は物件によってピンキリであることが多いです。

なので希望のエリアがあるのなら、最初から諦めず1度希望の条件でリサーチしてみてください＼(^o^)／

【⑷：費用面、経営を維持できるか】

これは「お店をメインの本業にしたい」と思われる方は慎重にお考えください。

他にも仕事をしていて、万が一店が上手くいかなくても生活していける状態ならいいのですが、「この店の経営が失敗したら生活に支障が出る」という方にとって、費用面は本当にシビアな点となります(=ﾟωﾟ)ﾉ

個人経営の飲食店において僕の考える目安は、

「家賃・共益費・水道光熱費（水道光熱費は不動産会社に目安を聞いたら教えてくれます）の月合計額が、目標としたい月売上の25％以内」

となりますね( ´ ▽ ` )

月100万円の売上をイメージしているなら、物件に支払う月経費は25万円以内だと、お店の経営は続けていきやすいでしょう(*ﾟ▽ﾟ*)

☆実際に物件を内覧して、働く姿をイメージする☆

大まかに必要な条件が定まったら、次は実際に不動産会社から物件を案内してもらいます♪( ´▽｀)

この時僕がオススメする「注意して見ておくべきポイント」は以下の6つです！

【⑴：店への入りやすさ】

これは実際に物件を見に行かないと分からないポイントかと思います。

ビル自体の入口の広さ、エレベーターの乗りやすさなど、店へ辿り着くまでのルートをイメージしましょう( ・∇・)

また夜もお店を営業する予定なら、1階でキャッチなどの怖いお兄さんたちがいないかも事前に確認できるといいですね(^^)笑

【⑵：店内の形】

これは僕自身がBARを経営してみて気づいた視点でした(*ﾟ▽ﾟ*)

入口の部分が極端に狭く、店の縦横の長さに極端な偏りがある形の場合、オペレーションを回しにくいことが多いです。

これは僕個人の意見ですが、店内がなるべく正方形に近い形だと、店全体が見れて営業しやすいイメージです(=ﾟωﾟ)ﾉ

【⑶：カウンターと入口の方向性】

これは完全に僕個人の意見ですが、スタッフが常に入口を確認できる状態だと良いなと思います(*´∀｀*)

僕は普段お客様（特に新規の方）がお店に入って来られた時、「すぐに顔を見てご挨拶する」ことを心がけています。

やはり「すぐに気づいてもらえると安心感がある」というご意見もいただいているので、この「カウンターから入口確認のしやすさ」は割と重要視しています( ^ω^ )

【⑷：厨房の広さ（作業のしやすさ）】

これはどの程度料理メニューを充実させたいかによって変わってくるでしょう。

ある程度提供したいメニューをイメージした状態で物件の内覧に行き、「どのメニューをどこで作業し、どこで材料保管するか」までイメージできたら完璧です＼(^o^)／

【⑸：トイレの位置】

これも僕自身がBARを経営してみて気づいた視点です(=ﾟωﾟ)ﾉ

トイレ近くのスペースが「狭い」「人が集まりやすい」といった物件だと、お客様がトイレにいかれる際にトイレ前にいる方に「ちょっとすいません…」と声をかける必要があり、若干気まずい雰囲気になるシーンをこれまで見てきました(￣∇￣)笑

トイレは急ぎで入りたい場合もあると思うので、トイレへの入りやすさも配慮できたら良いなと思います(*ﾟ▽ﾟ*)

【⑹：同じ階の店（マナー）、同じビルの店（コンセプトの被る店がないか）】

これは必ず事前に不動産会社に確認しておくことをオススメします( ・∇・)

同じ階（特に隣の店）のマナーが悪いと、普通にお店を営業していても理不尽なクレームが来たりします。またそういうお店は遊びに来る人のマナーも基本悪いです。

せっかく自分のお店に遊びに来てくださったお客様の満足度低下にならないよう確認しましょう( ´ ▽ ` )

そして同じビルにそっくりなコンセプトのお店があると、こちらはそう思ってなくても、向こうからの印象が悪いケースが多いです(￣∇￣)

同じビルの方とは極力仲良くできると良いですね♪( ´▽｀)

☆費用を交渉する☆

最後にこれは不動産会社によって対応が変わるので絶対できるとは言い切れないですが、1度試してみる価値があるのは「初期費用・家賃の値下げ交渉」です♪( ´▽｀)

ここも一応交渉する際のポイントをまとめておきます！

・基本的に提示された金額よりも、値下げすることはできる。（不動産会社も多少下げたところで赤字にはならない）

・交渉するなら、初期費用か家賃のどちらか

・値下げしてもらえる目安は全体金額の10〜15％

つまり、お店を1年以上続けるなら家賃の交渉を狙う。いつまで続けられるか未定という場合は初期費用の交渉を狙うのがオススメですね＼(^o^)／

☆おわりに☆

以上「未経験で飲食店を独立開業する際、物件選びにおけるポイントまとめ」の記事でした！

ポイントはあれこれ書きましたが、最終的に伝えたいことは

⑴：事前に譲れない条件・妥協できる条件を徹底的に整理する

⑵：実際に物件を見て、お店営業がスムーズに行えるかをチェックする

⑶：不動産会社を強気にさせないこと、費用の交渉をしてみる

となります♪( ´▽｀)

また実際に僕が経営しているお店「旅BAR 夢port」に遊びに来ていただけたら、さらに詳しい情報提供やご相談にも乗りますので、

もし「これから独立して飲食店を開業したいけど、物件選びのこともっといろいろ教えて！」という方がおりましたら、

以下の「LINE公式アカウント」よりお問い合わせください(*´∀｀*)